手握14亿合约负债，滨江服务5S增值服务成增收关键
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3月26日，滨江服务（03316.HK）披露的2025年业绩显示，全年收入约41.01亿元（人民币，下同），同比增加14.1%。核心三大业务板块各自走出不一样的增长曲线。其中，物业管理服务收入约24.41亿元，同比增加26.3%；非业主增值服务收入约4.71亿元，同比跌16.6%；5S增值服务收入约11.88亿元，同比增加8.3%。
值得关注的是，短短几年间，5S增值服务成为了滨江服务营收排名第二的业务板块。据2025年年报数据，该项业务板块的合约负债约为14亿元。合约负债是客户的预付款项，这也意味着该项业务有望成为滨江服务2026年的营收“蓄水池”。
5S增值服务是滨江服务围绕业主房屋资产全生命周期需求打造的一站式服务体系，包括家政服务、经纪服务、家装服务、向业主销售家居、停车位及储藏室以及其他社区增值服务等。
公开资料显示，2020年9月，滨江服务首次提出5S增值服务的概念，并于当年10月将其上升为企业战略。2021年上半年，滨江服务正式把原有业主增值服务统一更名升级为5S增值服务，并在半年报中首次作为独立业务板块单独披露。随着旗下直营房产经纪平台滨江优家正式上线并落地开业，2021全年，滨江服务5S服务实现规模化常态化运营，全年营收1.39亿元，超额完成原定的1亿元营收目标。
至2024年，滨江服务5S增值服务的毛利为2.6亿元，毛利率23.9%。2025年该业务毛利约3.4亿元，毛利率升至28.5%，不仅高于滨江服务的整体毛利率（22.2%），而且是唯一实现毛利率增长的业务板块。从收入来看，2025年滨江服务5S增值服务收入占比29%，已成为仅次于物业管理服务的第二增长曲线。
在3月26日举行的业绩会上，滨江服务管理层指出，5S增值服务毛利率的显著改善，一方面得益于优居硬装业务规模化落地带来的成本摊薄、项目管控精细化；另一方面源于公司筛选高毛利优质订单、优化供应链集采体系，叠加经纪、社区零售轻资产模式增效，共同推动增值服务盈利空间持续打开。
滨江服务执行董事兼副总裁戚加奇坦言，公司在物业提价这一行业核心瓶颈上已实现突破：2025年完成14个在管项目物业费上调、9个二手楼盘溢价中标，全年累计提价项目达23个；截至目前，公司累计提价项目超60个，占在管项目的比例超10%。管理层预计，随着业主对物业费认知转变与公司服务品质持续升级，未来提价比例与速度将进一步加快。
此外，戚加奇也提及母公司滨江集团的现状：当前现金与有息负债比例稳定在1:1，并将该比例作为长期核心管控指标，杜绝盲目扩债。区域布局上，公司坚守杭州、上海两大核心城市，农历新年后两地市场显著回暖，印证了此前集团战略收缩的前瞻性。2026年，虽然滨江集团下调销售目标至800亿元，但伴随市场回暖，集团将更积极参与沪、杭土拍，拿地规模扩大后，销售目标有望随市场复苏而上调。
